Groeneweg 28, toepassing R4R regeling
05-03-2015 | De fractie van Gemeentebelangen BES zal zijn stem aan dit plan onthouden.
1. Het plan is in flagrante strijd met het gemeentelijke en provinciale beleid, waarin is vastgelegd dat het poldergebied moet worden opengehouden. In de Structuurvisie Landelijk Gebied (2010) heeft de gemeenteraad dit principe verwoord: speciaal in de Bergermeer wordt gestreefd naar behoud en herstel van het open landschap (p. 89).
In het Bestemmingsplan Landelijk Gebied Zuid(2013) is dit nader uitgewerkt. Voor agrarische percelen met landschappelijke en ecologische waarden zijn de regels bij amendement aangescherpt. Het is onder meer verboden om hier opgaand houtgewas te planten. Dit is inmiddels wel geschied op de naast Groeneweg 28a gelegen percelen. Er is tot dusverre nagelaten hiertegen handhavend op te treden, ondanks de daartoe ingediende verzoeken van belanghebbenden. Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan is door de wethouder benadrukt, dat de bestemmingen ‘agrarisch/landschapsbeheer’ en ‘agrarisch/natuurontwikkeling’ en ‘natuur’ planologisch in elkaars verlengde liggen.
Het zijn dus geen strikt gescheiden categorieën, die binnen een plangebied zonder een nieuwe procedure kunnen worden gewijzigd. Zo is een van de betrokken percelen (E 44) tijdens de planprocedure van bestemming ‘N’ naar ‘A-NO’ overgegaan, terwijl in het voorliggende plan weer een bestemming ‘N’ wordt geregeld. In het provinciaal beleid is het buitengebied van de gemeente Bergen zoals bekend uitsluitingsgebied. Dit moet onzes inziens zo worden uitgelegd, dat in principe geen andere dan agrarische bebouwing worden gerealiseerd, dan wel bebouwing gerelateerd aan het medegebruik van de (agrarische) gronden ten behoeve van b.v. recreatie, natuurbeheer, (natuur)educatie en dergelijke.
De provinciale regeling (zie onder 2) bepaalt dan ook dat er bij sanering van hinderlijke bebouwing niet meer woningen worden teruggebouwd dan noodzakelijk om de sloop … te kunnen realiseren. In het voorliggende plan worden echter ook percelen ingebracht, die niets met de storende bebouwing van doen hebben, een andere (agrarische) bestemming hebben en waarvan een (fictieve) waardevermindering niet kan worden gebruikt om extra woningen te claimen. Art. A 1 van de provinciale regeling zegt daarover onder meer:
Het is zeker niet de bedoeling dat de regeling leidt tot … het openen van een deur voor extra woningbouw in het buitengebied. Het oordeel van het provinciale ‘expertteam’ is een advies. Het is hachelijk om dit op te vatten als een soort ‘verklaring van geen bezwaar’ van de kant van het provinciaal bestuur. Het bevoegd gezag op het gebied van ruimtelijke ordening, en met name waar het bestemmingsplannen betreft, is de gemeenteraad. In de vakcommissie Bestemmingsplannen is het niet tot een principiële discussie gekomen over een eventuele strijdigheid in het beleid. Overigens heeft bedoelde adviescommissie zich uitsluitend uitgesproken over de eerste versie van het plan. De tweede versie, waarin de aanpalende agrarische percelen zijn ingebracht, is geen oordeel gegeven. Dit had, zuiver procedureel gezien, wel gemoeten. Het in de procedure gebruikelijke advies van de kant van de OLGB is eveneens uitgebleven.
2. Er wordt op oneigenlijke wijze gebruik gemaakt van de Ruimte voor Ruimte-regeling. Dit betreft zowel de procedurele als de inhoudelijke kant van de zaak. De regeling is in de eerste plaats bedoeld voor de sanering van voormalige of in liquidatie zijnde agrarische bedrijven.Art. A 2 luidt: De RvR-regeling geldt voor agrarische bebouwing binnen en buiten het bebouwd gebied en voor ondernemers die stoppen of zijn gestopt met hun bedrijfsvoering.
Het bedrijf Groeneweg 28a is in 2007 als functionerend bedrijf gekocht. De nieuwe eigenaar heeft reeds ruim een jaar later een aanvraag ingediend in het kader van de regeling. Dit wekt twijfel over de motieven om tot aankoop over te gaan. Paardenhouderij bevindt zich op de grens van agrarische en recreatieve bestemmingen. Een bedrijf als het onderhavige, dat zich ‘Stal’ noemt, maar zich niet toelegt op de fokkerij, en verder bestaat uit een overdekte manege, een drafbaan en andere sportvoorzieningen, kan niet worden beschouwd als agrarisch. Het is in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Zuid dan ook als ‘manege’ aangeduid (art. 1.64 van de planregels) en niet als ‘agrarisch bedrijf’ (art. 1.8.b).
Een bedrijf met een omvang als dit zou wegens zijn hinderlijke aanwezigheid gesaneerd worden met handhaving van de (voormalige) bedrijfswoning en één extra bouwkavel. Door creatief boekhouden, met het oprekken van het aantal vierkante meters, is dit aantal vergroot tot zes woningen in totaal. Dit leidt niet tot de in de regeling vereisteaantoonbare en duurzame vermindering van de bebouwing. In het voorliggend plan worden bovendien de bestaande bouwcontouren overschreden. Er is noch door de eigenaar noch door het college geprobeerd om een eventuele compensatie te zoeken in of bij bestaand ‘stedelijk’ gebied in één van de bebouwde kommen van de gemeente (zie ook punt 1).
Het argument dat de situatie ter plaatse ‘verbetert’ is vals. De contouren van het terrein worden niet gewijzigd, de beplanting wordt niet opener dan het bestaande groen (ook kleine boompjes groeien) en het agrarische karakter verdwijnt geheel. Tenslotte wordt ook niet voldaan aan de eis dat de nieuwe bebouwing geen belemmering mag opleveren voor bestaande agrarische bedrijven.
3. De financiële onderbouwing van de plannen (taxaties) is boterzacht. Er zijn drie taxaties verricht, één in opdracht van de eigenaar en twee in opdracht van anderen. Deze verschillen sterk. De eerste taxatie (Accolade Makelaars, 11 september 2014, maar betrekking hebbend op de situatie per 15 juni 2012) komt op E 2.150.000,– voor het geheel minus het woonhuis. Een taxatie van dezelfde makelaar (12 juni 2012) komt voor het woonhuis op E 570.000,– De tweede taxatie (Klaver Makelaardij, 26 juni 2014) komt op E 1.673.239,– voor het geheel, maar minus de oostelijke perceelsgedeelten E 44 en E 375. De derde taxatie (Dirk Voet Makelaars, 20 november 2014) komt voor de manege op E 850.000,– De afwaardering van de agrarische gronden is niet gebaseerd op de werkelijke situatie. Het gaat niet om laaggelegen gronden, maar om goed ontwaterd weiland van een gemiddelde, voor grasland geschikte hoogte van ca -1.0 tot -1.2 NAP.
De gegevens waarover wij beschikken tonen aan dat vergelijkbare percelen in de omgeving de laatste jaren zijn verkocht voor een normale prijs die ligt tussen de 3 en 4 euro voor kleinere percelen. De taxatie van Klaver (7 euro) lijkt dus in dit opzicht aan de hoge kant. Een deel van de gronden wordt momenteel oneigenlijk gebruikt (paardenbak, drafbaan, opgaand houtgewas). Hierop is tot dusverre geen procedure tot handhaving losgelaten. Het terugbrengen naar de oorspronkelijke toestand zal de eigenaar geld kosten.
Door middel van een omzetting in natuurbestemming wordt getracht de afwaardering zodanig te begroten, dat het verlies uit de subsidie kan worden teruggewonnen. Subsidies zijn er echter niet om illegale practijken te ‘witten’. Zoals eerder gezegd, dient de saneringsregeling zich ook in het algemeen te beperken tot het eigenlijke ‘erf’ en mogen de aanpalende agrarische gronden niet worden meegerekend. Tenslotte Gemeentebelangen streeft naar een zodanige belangenafweging, dat er voor de burger geen aanleiding is naar de Raad van State te stappen. Dat zal bij het voorliggende plan niet lukken. Dit punt behoeft geen verdere toelichting, behalve de wens dat wij ons abonnement op de Raad van State graag zouden willen beëindigen.
Gemeentebelangen BES
Frits David Zeiler
